Konsep Sewa Guna

KUNTANSI SEWA GUNA
Pendahuluan
Pengertian leasing
Ikatan Akuntan Indonesia (IAI) dalam PSAK No. 30 mengistilahkan leasing menjadi kegiatan sewa guna usaha dalam Buku Standar Akuntansi Keuangan. Kegiatan sewa guna usaha diperkenalkan untuk pertama kalinya di Indonesia pada tahun 1974 dengan dikeluarkannya Surat Keputusan Bersama Menteri Keuangan, Menteri Perdagangan clan Menteri Perindustrian No. Kep-122/MK/2/1974, No. 32/M/SK/ 2/1974 clan No. 30/Kpb/I/74 tanggal 7 Pebruari 1974 tentang "Perijinan Usaha Leasing", Sejak saat itu dan khususnya sejak tahun 1980 jumlah perusahaan sewa guna usaha dan transaksi sewa guna usaha makin meningkat dari tahun ke tahun untuk membiayai penyediaan barang-barang modal dunia usaha.
Hadirnya perusahaan sewa guna usaha patungan bersama perusahaan swasta nasional telah mampu mempopulerkan peranan kegiatan sewa guna usaha sebagai alternative pembiayaan barang modal yang sangat dibutuhkan para pengusaha di Indonesia, disamping cara-cara pembiayaan konvensional yang lazim.
A. Konsep Sewa Guna Usaha
Akuntansi transaksi sewa guna usaha (SGU) atau leasing lebih diatur dalam PSAL No. 30. Sewa guna usaha atau leasing adalah setiap kegiatan pembiayaan perusahaan dalam bentuk penyediaanbarang-barang modal untuk digunakan oleh suatu perusahaan untuk suatu jangka waktu tertentuberdasarkan pembayaran-pembayaran secara berkala disertai dengan hak pilih (opsi) bagiperusahaan tersebut untuk membeli barang-barang modal yang bersangkutan ataumemperpanjang jangka waktu leasing berdasarkan nilai sisa yang telah disepakati bersama.
Ada dua pihak yang berhubungan dalam transaksi ini, yaitu: lessor dan lessee. Berdasarkan SKB Menteri diatas, ada beberapa jenis SGU atau leasing, yaitu: (1) Finance Lease, (2) Operating Lease, (3) Sales Type Lease, dan (4) Leveraged Lease.
B. Isi Kontrak Sewa Guna Usaha
Isi kontrak sewa guna usaha sangat bervariasi , sesuai dengan kesepakatan lessor dan lessee. Namun secara umum, ketentuan SGU mencakup beberapa hal, yaitu: (a) jangka waktu SGU, (b) jumlah bayaran periodic, (c) kewajiban pajak, asuransi dan pemeliharaan (executory cost), (d) batasan, (e) ketentuan tidak dapat dibatalkan atau dibatalkan sebelum jangka waktu SGU berakhir, dan (f) alternatif bagi lessee untuk membeli atau memperpanjang jangka waktu SGU.
C. Akuntansi Sewa Guna Usaha Oleh Lessee
Menurut FASB Statement No. 13, “Accounting for Lease”, jika perjanjian SGU (saat inception of lease) memenuhi satu atau lebih criteria dari empat criteria berikut ini, SGU harus diklasifikasikan sebagai capital lease. Kriteria tersebut adalah:
1. Ada pemindahan kepemilikan kepada pihak lessee
2. Ada opsi membeli bagi lessee pada akhir masa SGU
3. Jangka waktu SGU adalah sama dengan 75% atau lebih taksiran umur ekonomis aktiva SGU dan
4. Present value (PV) pembayaran SGU minimum (selain executory cost) sama atau lebih dari 90% nilai wajar aktiva SGU.
Jika perjanjian SGU tidak memenuhi salah satu kriterium di atas, maka SGU diakui sebagai operating lease.
Menurut PSAK No. 30, “Akuntansi Sewa Guna Usaha,” disebutkan bahwa suatu transaksi SGU akan diklasifikasikan sebagai capital lease, jika memenuhi semua criteria berikut:
1. Penyewa guna usaha memiliki hak opsi untuk membeli aktiva sewa guna usaha pada akhir masa lease, dengan harga yang telah disetujui bersama saat dimulainya perjanjian sewa guna usaha
2. Seluruh pembayaran berkala dilakukan oleh penyewa guna usaha ditambah nilai residu mencakup pengembalian harga perolehan barang modal yang disewagunausahakan serta bunganya, sebagai keuntungan perusahaan sewa guna usaha (full payout lease)
3. Masa sewa guna usaha minimum 2 (dua) tahun.
Pembayaran SGU Minimum (SM)
PSM adalah pembayaran yang merupakan kewajiban lessee yang harus dilaksanakan atau dapat diharapkan terlaksana dalam hubungannya dengan aktiva sewa guna usaha. PSM meliputi: (a) pembayaran sewa minimum (minimum rental payment), (b) nilai residu terjamin (guaranted residual value), (c) denda terhadap pelanggaran kesepakatan (penalty), dan (d) opsi untuk perhitungan pembayaran SGU minimum.
Nilai residu terjamin (guaranted residual value). Nilai residu adalah taksiran nilai wajar (pasar) aktiva sewa guna usaha pada akhir SGU. Lessor seringkali memindahkan risiko kerugian kepada lessee atau pihak ketiga melalui taksiran nilai residu terjamin.
Denda terhadap pelanggaran (penalty). Jumlah terutang yang dibebankan kepada lessee, jika ada ketentuan mengenai pembaruan atau pemerluasan kontrak yang dialnggar oleh lessee.
Opsi untuk membeli (bargain purchase option). Opsi yang diberikan kepada lessee untuk membeli property SGU pada akhir jangka waktu SGU dengan harga yang lebih rendah dari nilai wajar yang diharapkan.
Executory cost (EC) adalah pengeluaran-pengeluaran yang layaknya dikeluarkan untuk suatu aktiva selama umur ekonomis aktiva tersebut, seperti asuransi, pemeliharaan dan pajak. EC harus dikeluarkan dari perhitungan nilai sekarang pembayaran SGU minimum, sebab item tersebut tidak menunjukkan pembayaran atau reduksi terhadap kewajiban.
Perhitungan nilai sekarang pembayaran lease minimum menggunakan tariff bunga pinjaman inkrimental yang ditentukan oleh lessee (lessee’s incre,emtal borrowing rate). Tingkat bunga ini adalah tingkat bunga yang ditetapkan pada inception of lease, jika terjadi jika lessee meminjam dana untuk membeli aktiva SGU. Namun, jika (a) lessee mengetahui tingkat bunga implicit yang digunakan oleh lessor, dan (b) tingkat bunga ini lebih rendah dibandingkan dengan tingkat bunga inkrimental lessee, maka lessee harus menggunakan tingkat bunga implicit lessor. Tingkat bunga implicit adalah tingkat bunga yang jika diterapkan pada pembayaran lease minimum dan nilai residu yang tidak dijamin menyebabkan nilai tunainya sama dengan nilai wajar aktiva SGU. Ada dua alasan penggunaan tariff ini, yaitu: lebih realistic dan untuk menjamin bahwa lessee tidak menghindari pengkapitalisasian aktiva SGU dan utang terkait.
1. Akuntansi SGU Capital oleh Lease
Ilustrasi I
Pada tanggal 1 Januari 1997, PT. Rima (lessor) dan PT. Rina (lessee) menandatangani perjanjian SGU. Ketentuan-ketentuan SGU yang telah disepakati, sebagai berikut:
1) Jangka waktu SGU adalah 5 tahun. Perjanjian SGU tidak dapat dibatalkan pembayaran sewa tahunan dimulai awal tahun (dasar anuitas) masing-masing sebesar Rp. 51.963,24
2) Nilai wajar aktiva SGU pada inception of the lease adalah Rp. 200.000 dengan taksiran umur ekonomis 5 tahun, tanpa nilai residu
3) PT. Rina membayar kos eksekutori secara langsung kepada pihak ketiga, kecuali untuk pajak kekayaan Rp. 4.000 per tahun, yang termasuk dalam pembayarantahunan (poin a)
4) Perjanjian SGU tidak berisi opsi untuk memperbarui dan lessee diharapkan mengembalikan aktiva SGU kepada lessor pada akhir masa SGU
5) Tingkat bunga inkrimental lessee sebesar 11% per tahun
6) Lessee mendepresiasi aktiva serupa dengan dasar garis lurus
7) Lessor menentukan sewa tahunan untuk mendapatkan tingkat return sebesar 10% per tahun; kondisi ini diketahui oleh lessee
Berdasarkan kondisi di atas perjanjian SGU memenuhi klasifikasi sebagai capital lease, sebab memenuhi criteria: (a) jangka waktu lease 5 tahun; umur ekonomis aktiva SGU 5 tahun; memenuhi uji periode 75% (b) nilai sekarang pembayaran lease minimum melebihi 90% dari nilai wajar aktiva SGU.
Jumlah pembayaran lease minimum adalah Rp. 259.816,20 (Rp. 51.963,24 x 5). Jumlah kapitalisasi aktiva SGU sama dengan nilai tunai pembayaran lease minimum dengan mengeluarkan jumlah kos eksekutori (Rp. 4.000). Tingkat bunga yang digunakan adalah tingkat bunga implicit (lessor) sebesar 10%.
Jumlah Kapitalisasi = (Rp. 51.963,24 – Rp. 4.000) x PV Anuity due; 5 tahun; i
= 10%)
= Rp. 47.963,24 x 4,16986
= Rp. 200.000
Jurnal yang perlu dibuat PT Rina (lessee) pada tanggal 1 Januari 1997 adalah:
Aktiva SGU – Capital Lease Rp. 200.000
Utang SGU Rp. 200.000
Jurnal untuk mencatat pembayaran lease pada tanggal 1 Januari 1997 adalah:
Biaya pajak kekayaan Rp. 4.000.000
Utang SGU 47.9634,24
Kas Rp. 51.963,24
Total bunga yang dibayar selama jangka waktu SGU adalah Rp. 59.816,20 merupakan beda antara nilai tunai pembayaran sewa (Rp. 200.000,00) dengan kas atual yang dikeluarkan (Rp. 259.816,20). Berdasarkan metode bunga efektif, maka biaya bunga tahunan merupakan fungsi utang SGU yang beredar, seperti tampak pada table berikut:
Tanggal Sewa Tahunan (a) KosEksekutori (b) Biaya Bunga
10% © Amortisasi Utang SGU
(d) Utang SGU (e)
1/1/97 Rp. 2000.000
1/1/97 51.963,24 4.000 0 47.963,24 Rp152.036,76
1/1/98 51.963,24 4.000 15.203,68 32.759,56 119.277,20
1/1/99 51.963,24 4.000 11.927,17 36.035,52 83.241,68
1/1/00 51.963,24 4.000 8.324,72 39.639,07 43.602,61
1/1/01 51.963,24 4.000 4.360,26 43.602,61 0.00
Total Rp. 259.816,20 Rp. 20.000 Rp. 39.816,20 Rp. 200.000, -
Keterangan:
a. Pembayaran lease oleh lessee
b. Kos eksekutori termasuk dalam pembayaran lease
c. 10% dari Saldo Utang SGU sebelumnya
d. (a) minus (b) dan (c)
e. Saldo sebelumnya minus (d)
Pada tanggal 31 Desember 1997, PT Rina mengakui biaya bunga terutang dan jurnal yang perlu dibuat adalah:
Biaya Bunga Rp. 15.203,68
Utang Bunga Rp. 15.203,68
Mencatat depresiasi aktiva SGU selama jangka waktu SGU 5 tahun yang ditentukan dengan metode garis lurus:
Biaya Depresiasi SGU CL Rp. 40.000
Akumulasi Depresiasi CL Rp. 40.000
(Rp. 200.000 / 5 tahun)
Jurnal untuk mencatat pembayaran lease 1 Januari 1998, sebagai berikut:
Biaya Pajak Kekayaan Rp. 4.000
Biaya Bunga Rp. 15.203,68
Utang SGU capital lease Rp. 32.759,56
Kas Rp. 51.963,24
Jika pada akhir jangka waktu SGU, lessee tidak menggunakan opsi membeli aktiva SGU, maka aktiva tersebut harus dikemabalikan kepada lessor. Selanjutnya, semua rekening yang berhubungan dengan transaksi SGU harus ditutup. Sebaliknya, jika lessee menggunakan opsi untuk membeli aktiva SGU dengan harga Rp. 10.000 dan taksiran umur ekonomis menjadi 7 tahun, maka jurnal yang perlu dibuat adalah:
Altiva Peralatan (Rp. 200.000 + Rp. 10.000) Rp. 210.000
Akumulasi depresiasi capital lease Rp. 200.000
Aktiva SGU capital lease Rp. 200.000
Akumulasi depresiasi peralatan Rp. 200.000
Kas Rp. 10.000
2. Akuntansi SGU Operasi oleh Lessee
Berdasarkan metode ini, biaya sewa diakui selama jangka waktu aktiva SGU dimanfaatkan. Pengakuan terutang perlu dibuat, jika periode akuntansi berakhir diantara tanggal pembayaran. Dengan menggunakan ilustrasi di atas, maka jurnal yang perlu dibuat pada tanggal 1 Januari 1997 adalah:
Biaya Sewa Rp. 51.963,24
Kas Rp. 51.963,24
Jika metode capital lease diterapkan, maka jumlah utang yang dilaporakan akan meningkat, jumlah aktiva akan meningkat, dan laba/rugi akan menurun pada awal periode perjanjian AGU.
D. Akuntansi Sewa Guna Usaha Oleh Lessor
Ada tiga manfaat sewa guna usaha bagi lessor, yaitu: (a) pendapatan bunga, (b) intensif pajak dan (c) nilai residu yang tinggi. Lessor menentukan jumlah sewa dengan mempertimbangkan rate of return, jangka waktu SGU, status nilai residu (dijamin atau tidak dijamin) dan kapasitas lessee. Dengan menggunakan ilustrasi lessee di atas, jumlah pembayaran sewa ditentukan lessor sebagai berikut:
Nilai Wajar Aktiva SGU Rp. 200.000
(-) Nilai Sekarang dari nilai residu 0
Jumlah yang dapat diperoleh Lessor dari SGU Rp. 200.000
Jangka waktu SGU 5 tahun; tingkat return 10%
dan pembayaran sewa awal tahun (Rp. 200.000 : 4,16986) Rp. 47.963,24
1. Klasifikasi Sewa Guna Usaha oleh Lessor
Dari sudut pandang lessor, akuntansi SGU dapat diklasifikasikan ke dalam tiga kategori, yaitu:
(1) SGU Operasi (operating lease)
(2) SGU Pembiayaan (direct financing lease)
(3) AGU Bertipe Penjualan (sales type lease)
2. SGU Pembiayaan
Ada beberapa informasi yang diperlukan untuk mencatat SGU pembiayaan, yaitu (1) investasi bruto (gross investement), (2) pendapatan SGU yang belum diakui (unearned interest revenue) dan (3) investasi neto (net investement) dan item-item yang lain. PSAK No. 30 memberikan definisi sebagai item diatas, sebagai berikut:
1) Invesmen neto dalam aktiva SGU harus diperlakukan dan dicatat sebagai investasi neto SGU. Item ini terdiri dari piutang SGU ditambah nilai sisa yang akan diterima oleh perusahaan SGU (Lessor) pada akhir masa SGU dikurangi dengan pendapatan SGU yang belum diakui (unearned revenue) dan simpanan jaminan (security deposit).
2) Pendapatan SGU yang belum diakui adalah selisih antara piutang SGU (gross investement) ditambah nilai sisa (nilai opsi) dengan kos aktiva SGU
3) Pendapatan SGU yang belum diakui harus dialokasikan secara konsisten sebagai pendapatan tahun berjalan berdasarkan suatu tingkat pengembalian berkala (periodic rate of return) atas investasi neto perusahaan SGU
4) Apabila perusahaan SGU menjual barang modal kepada Penyewa guna usaha sebelum berakhirnya masa SGU, maka perbedaan antara harga jual dengan investasi neto SGU saat penjualan harus diakui sebagai keuntungan atau kerugian periode berjalan
5) Pendapatan lain yang diterima sehubungan dengan transaksi SGU harus diakui dan dicatat sebagai pendapatan periode berjalan
Ilustrasi 2
Informasi berikut berhubungan dengan transaksi SGU antara PT Rima (lessor) dab PT Rina (Lessee):
1. Jangka waktu SGU adalah 6 tahun. Perjanjian SGU tidak dapat dibatalkan. Pembayaran sewa tahunan dimulai awal tahun (dasar anuitas) masing-masing sebesar Rp. 54.746,77 termasuk didalamnya executory cost Rp. 4.000)
2. Kos aktiva SGU adalah Rp. 200.000 nilai wajarnya pada inception of the lease adalah Rp. 200.000 dengan taksiran umur ekonomis 6 tahun, tanpa nilai residu
3. Tidak ada kos langsung awal yang terjadi sehubungan dengan negosiasi dan penghentian transaksi SGU
4. Perjanjian SGU tidak berisi opsi untuk memperbarui dan lessee diharapkan mengembalikan aktiva SGU kepada lessor pada akhir masa SGU
5. Keterkumpulan bayaran SGU terjamin secara layak dan tidak ada kos tambahan yang akan dikeluarkan oleh Lessor
6. Lessor menentukan sewa tahunan untuk mendapatkan tingkat return sebesar 10% per tahun, kondisi ini diketahui oleh lessee
Perhitungan pembayaran SGU tahunan dilakukan sebagai berikut:
Nilai Wajar Aktiva SGU Rp. 200.000
(-) Nilai Sekarang dari nilai residu 0
Jumlah yang dapat diperoleh Lessor dari SGU Rp. 200.000
Jangka waktu SGU 6 tahun; tingkat return 10%
dan pembayaran sewa awal tahun (Rp. 200.000 : 4,79079) Rp. 45.746,77
Transaksi SGU memenuhi criteria SGU – Pembiayaan, sebab (1) jangka waktu SGU melebihi 75% taksiran umur ekonomis aktiva SGU, (2) PV pembayaran lease minimum melampaui 90% nilai wajar aktiva SGU, (3) keterkumpulan bayaran terjamin secara layak, dan (4) tidak ada kos yang akan dikeluarkan oleh lessor. Transaksi ini merupakan bukan SGU bertipe pembiayaan, sebab tidak ada perbedaan antara nilai wajar aktiva SGU dengan kosnya.
Piutang pembayaran SGU (gross investement) dihitung sebagai berikut:
= pembayaran SGU minimum (-) executory cost yang dibayar oleh lessor (+) nilai residu tidak dijamin
= [(Rp. 47.746,77 – Rp. 4.000) x 6] + 0
= Rp. 250.480,62
Pendapatan yang belum diakui dihitung sebagai berikut:
= Piutang SGU – Nilai wajar aktiva SGU
= Rp. 250.480,62 – Rp. 200.000
= Rp. 50.480,62
Jurnal untuk mencatat transaksi SGU dan timbulnya piutang serta pendapatan yang belum diakui dibuat jurnal sebagai berikut:
Piutang SGU Rp. 250.480,62
Ekuipmen Rp. 200.000,00
Pendapatan belum diakui SGU Rp. 50.480,62